V času pretresov na gospodarskih in finančnih trgih se vlagatelji vse pogosteje odločajo za usmerjanje svojih naložb v stabilnejše oblike, med katere sodijo tudi naložbene nepremičnine. Zaradi stabilnih najemnih tokov, nizke korelacije s kapitalskimi trgi in odpornosti na inflacijo predstavljajo pomemben del portfeljev številnih profesionalnih investitorjev. Ker nepremičnine zahtevajo veliko kapitala in aktivno upravljanje, se kot alternativa neposrednemu lastništvu ponuja investiranje v nepremičninske sklade, ki predstavljajo obliko alternativnega investiranja.

Nepremičnine kot naložbeni razred

Nepremičnine kot naložbeni razred zasedajo pomembno mesto v portfeljih številnih institucionalnih vlagateljev (pokojninski skladi, zavarovalnice) in vedno pogosteje tudi zasebnih investitorjev. Ključni razlogi za vključitev nepremičnin v strategijo so:

Diverzifikacija portfelja:
Nepremičnine prinašajo element razpršitve, saj imajo njihovi donosi relativno nizko korelacijo z delniškimi trgi in nekaterimi drugimi naložbami. Z dodajanjem nepremičnin lahko vlagatelj doseže bolj razpršen in s tem stabilnejši portfelj. Empirično se je pokazalo, da kombinacija klasičnih naložb (delnice, obveznice) in alternativnih (kot so nepremičnine) zniža skupno volatilnost portfelja in ublaži vpliv nihanj na posameznem trgu. V času, ko vrednost delnic lahko močno niha, nepremičnine navadno ohranjajo bolj enakomeren vrednostni trend, saj temeljijo na realnih sredstvih in dolgoročnih pogodbah. Primer: med letoma 2000 in 2020 so globalni nepremičninski indeksi imeli bistveno manjša letna odstopanja kot delniški indeksi, kar priča o zaščitnem učinku razpršitve (točne številke so odvisne od regije in obdobja, a trend razpršitve ostaja).

Zaščita pred inflacijo:
Naložbe v nepremičnine pogosto veljajo za dobro zaščito pred inflacijo. Razlog je v tem, da v inflacijskem okolju običajno rastejo najemnine in vrednost nepremičnin, kar pomeni, da realna vrednost naložbe ostaja ohranjena ali se celo poveča. Če cene življenjskih stroškov rastejo, lahko lastniki nepremičnin postopno povišujejo najemnine, še posebej pri komercialnih najemih, kjer so v pogodbah vgrajene indeksacije najemnin glede na inflacijo. Tako nepremičnina, podobno kot zlato, ohranja kupno moč premoženja skozi čas. V zgodovini so številna obdobja visoke inflacije (npr. v 70. letih prejšnjega stoletja ter v zadnjem času v letih 2021–2022) pokazala, da so realne vrednosti nepremičnin porasle, medtem ko so nominalne obrestne mere naraščale – nepremičnine torej delujejo kot realni (fizični) aktiv, ki varuje premoženje pred razvrednotenjem denarja.

Stabilni denarni tokovi (najemnine):
Oddajanje nepremičnin v najem ustvarja reden pasivni dohodek. Pri primerno izbranih nepremičninah in lokacijah lahko najemnine pokrivajo stroške vzdrževanja, davke in hkrati ustvarjajo donose. Povprečni letni bruto donos od oddajanja nepremičnin se globalno giblje okoli 3–5 % letno, v nekaterih regijah tudi višje. Seveda je neto donos nekoliko nižji (upoštevajoč stroške vzdrževanja, zavarovanja in davke); globalno neto najemniški donosi pri stanovanjih denimo dosegajo približno 3–4 % letno, pri poslovnih nepremičninah pa so lahko višji. Za vlagatelja to pomeni reden priliv denarja (kvartalno ali mesečno plačilo najemnine), ki ima podobno vlogo kot obresti pri obveznicah ali dividende pri delnicah. Stabilnost najemnin je zlasti visoka pri dolgoročnih najemnih pogodbah z bonitetno dobrimi najemniki, kar je značilno za poslovne nepremičnine, kjer se pogodbe sklepajo za 5, 10 ali več let. Tudi v času gospodarskih nihanj najemniki običajno ostanejo vezani na pogodbe, kar zagotavlja kontinuiran tok prihodkov.

Potencial za rast vrednosti (kapitalski dobiček):
Poleg najemnin lahko investitorji v nepremičnine profitirajo tudi od povišanja tržne vrednosti nepremičnine skozi čas. Vrednost se lahko poveča zaradi razvoja lokacije, gospodarske rasti, izboljšav na nepremičnini ali zmanjšanja obrestnih mer, kar poveča povpraševanje in s tem cene nepremičnin. Dolgoročni trendi kažejo, da nepremičnine v gospodarsko razvitih območjih povečujejo vrednost nekoliko nad stopnjo inflacije, čeprav so ciklična nihanja prisotna. To daje možnost kapitalskega dobička ob prodaji. Na primer, če je sklad kupil poslovno stavbo v Ljubljani pred desetimi leti, je njena vrednost do danes verjetno znatno porasla, s čimer bi investitor poleg najemnin ustvaril še kapitalski donos.

Nizka korelacija z drugimi naložbami:
Vlaganje v nepremičnine predstavlja način doseganja alternativnega donosa, ki ni neposredno vezan na borzne trende. Zgodovinsko gledano cene nepremičnin niso tesno povezane z indeksi delnic ali obveznic. Nepremičninski trg ima svoje cikle, ki se ne ujemajo vedno s cikli finančnih trgov. To pomeni, da lahko nepremičnine ob določenih krizah (npr. ob tehnološkem poku balona leta 2001) obdržijo vrednost ali celo rastejo, medtem ko delnice padajo, in obratno (v finančni krizi leta 2008 so nepremičnine padale, medtem ko so nekatere obveznice rasle). Ta neodvisnost gibanja je dragocena pri sestavljanju portfelja, saj zmanjšuje celotno tveganje – negativni dogodki ene vrste naložbe manj vplivajo na celoten portfelj, če so nepremičnine vključene kot ločen steber.

Sklepno, vključitev nepremičnin v strategijo vlaganja prinaša boljšo uravnoteženost med tveganjem in donosom. Profesionalni investitorji (npr. pokojninski skladi) zato običajno alocirajo določen odstotek, denimo 5–15 %, svojega portfelja v nepremičnine. Alternativni skladi omogočajo tudi manjšim vlagateljem, da dosežejo to razpršitev in izkoristijo zgoraj omenjene prednosti, kar bomo videli v zaključku.

Nepremičninski skladi kot oblika alternativnih skladov

Opredelitev:
Alternativni skladi so posebna oblika investicijskih skladov, ki zbirajo sredstva vlagateljev z namenom skupnega investiranja, vendar se pomembno razlikujejo od klasičnih vzajemnih skladov. Praviloma vanje vlagajo predvsem institucionalni in premožnejši, dobro poučeni vlagatelji, saj so naložbe bolj zahtevne in manj likvidne. Alternativni skladi so v EU regulirani v okviru AIFMD (Direktive o upravljavcih alternativnih investicijskih skladov), kar zagotavlja določene nadzorne standarde, hkrati pa tem skladom omogoča širšo svobodo pri naložbenih strategijah.

Ključne značilnosti:
Za razliko od javno dostopnih vzajemnih skladov, ki večinoma investirajo v likvidne vrednostne papirje, imajo alternativni skladi več svobode glede vrste naložb (npr. zasebni kapital, nepremičnine, infrastruktura). To pomeni potencial za višje donose, vendar ob večjem tveganju in pogosto daljši naložbeni dobi. Pomembna razlika je tudi likvidnost – vlagatelji v vzajemne sklade lahko praviloma kadarkoli izstopijo, medtem ko pri alternativnih skladih pogosto velja zaprtost za določeno obdobje (npr. nekaj let). Zato alternativni skladi niso primerni za vsakega vlagatelja, temveč predvsem za tiste, ki razumejo kompleksnost trgov in so pripravljeni sprejeti nižjo likvidnost v zameno za višji potencialni donos.

Alternativni nepremičninski sklad:
Eden izmed pogostih tipov alternativnih skladov so nepremičninski skladi, ki zbrana sredstva vlagajo neposredno v nepremičnine (namesto v delnice ali obveznice). Ti skladi omogočajo skupinsko investiranje v fizične nepremičnine, kot so poslovne stavbe ali stanovanjski portfelji, kar vlagateljem prinaša izpostavljenost nepremičninskemu trgu brez potrebe po neposrednem individualnem nakupu nepremičnine. Namesto da bi posameznik neposredno kupil stanovanje, poslovni prostor ali drugo nepremičnino, lahko prek nepremičninskega sklada vlaga v širši portfelj nepremičninskih naložb.

Primer v praksi je sklad Generali Adriatic Value Fund II, ki je alternativni sklad z naložbami v poslovne nepremičnine v regiji. Tak sklad profesionalno upravlja portfelj nepremičnin za račun vlagateljev in ponuja prednosti, kot so strokovno upravljanje, razpršenost naložb in dostop do večjih nepremičninskih projektov, kot bodo podrobneje obravnavane v zaključku. Ti skladi običajno vlagajo v komercialne objekte, stanovanjske komplekse, hotele ali druge oblike nepremičninskih sredstev, s ciljem ustvarjanja donosa iz oddajanja nepremičnin v najem ali iz rasti njihove vrednosti.

Kot del alternativnih skladov se nepremičninski skladi uvrščajo med naložbene priložnosti, ki se razlikujejo od tradicionalnih oblik investiranja, kot so delnice in obveznice. Zaradi svoje posebne strukture in narave sredstev predstavljajo zanimivo izbiro za diverzifikacijo portfelja, še posebej v obdobjih, ko so klasični finančni trgi bolj volatilni.

Načini vlaganja v nepremičnine

Vlaganje v nepremičnine je mogoče na več načinov. Ena možnost je neposreden nakup in upravljanje nepremičnine, druga pa je vlaganje v nepremičninske sklade, ki vsebujejo več poslovnih objektov in tako skrbijo za večjo razpršitev portfelja.

Nakup in upravljanje investicijske nepremičnine

Najpogostejši način investiranja v nepremičnine je nakup in neposredno upravljanje, kar pa zahteva precejšen začetni kapital, še posebej pri poslovnih nepremičninah, katerih vrednost pogosto presega več milijonov evrov. Investicija v stanovanjske objekte je v tem primeru lahko cenovno ugodnejša, vendar so tudi pričakovani donosi skromnejši. Tako se večji vlagatelji prednostno odločajo za nakup poslovnih stavb, pri čemer se večkrat soočajo tudi z dodatnimi stroški obnove prostorov ali sprotnimi popravili zaradi starosti objekta.

Pri neposrednih naložbah v nepremičnine pa ne gre zanemariti davčnega vidika. Pogosto se vlagatelji začnejo ukvarjati z davčnimi obveznostmi šele, ko je treba oddati prvo napoved ali obračunati davek od dobička. Pri izračunu pričakovane donosnosti ob upravljanju nepremičnine je poleg stroškov vzdrževanja in amortizacije nujno upoštevati tudi davke – na dohodek, dobiček, nepremičnine, premoženje ter nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ).

Poleg tega se pri poslovnih nepremičninah pojavljajo še druge davčne in računovodske posebnosti – od evidentiranja amortizacije, obravnave investicijskih olajšav do vprašanj glede DDV in oddajanja v najem. Zato je premišljeno načrtovanje in sodelovanje z davčnimi strokovnjaki pri tovrstnih naložbah več kot priporočljivo.

Nepremičninski skladi kot alternativa neposrednemu nakupu nepremičnine

Nepremičninski skladi vlagateljem – zlasti institucionalnim – omogočajo dostop do večjega števila nepremičninskih projektov in s tem tudi širšo diverzifikacijo portfelja.

Tudi vlagatelji z manjšim vložkom lahko prek teh skladov sodelujejo pri donosih iz nepremičnin, do katerih sicer zaradi visoke cene ali omejene ponudbe ne bi imeli dostopa. Poleg tega upravljanje nepremičnin prevzame profesionalni upravljavec, kar je pomembno, saj nepremičnine zahtevajo precejšnje vzdrževanje in pozornost – pravijo, da so skoraj kot »živo bitje«. Zato je ključnega pomena, da je upravitelj izkušen in zaupanja vreden.

Klasifikacija nepremičnin v investicijski dejavnosti

Nepremičnine, ki pridejo v poštev za investicije, lahko razdelimo na več podskupin glede na njihovo namembnost. Vsaka vrsta nepremičnin ima svoje značilnosti, profil tveganja in donosa ter vlogo v portfelju investitorja:

Poslovne nepremičnine:
Sem uvrščamo pisarniške prostore, trgovske lokale, nakupovalna središča ter hotelske in turistične objekte. Gre za nepremičnine, ki generirajo dohodek iz poslovne rabe (npr. najemnine od podjetij ali trgovcev). Poslovne nepremičnine se pogosto delijo na pisarne, trgovske (retail) površine ter posebne komercialne segmente, kot so hoteli in mešani kompleksi. To so primarne tarče institucionalnih investitorjev, saj lahko ponujajo stabilne denarne tokove iz najemnin in potencialno rast vrednosti v skladu z gospodarsko rastjo in povpraševanjem podjetij.

Stanovanjske nepremičnine:
Sem spadajo stanovanja in stanovanjske hiše, bodisi posamezne enote ali celotni večstanovanjski objekti. Donosi pri stanovanjskih naložbah izhajajo iz najemnin najemnikov ali rasti vrednosti stanovanj. Stanovanjski segment je pogosto bolj razpršen, saj veliko manjših investitorjev vlaga v posamezna stanovanja za oddajanje. Za institucionalne vlagatelje so zanimivi večji najemniški stanovanjski portfelji ali razvoj stanovanj (npr. najemniški skladi). Stanovanjske nepremičnine imajo ponavadi nekoliko nižje najemne donosnosti, a stabilno povpraševanje in so manj volatilne v času krize v primerjavi s poslovnimi.

Industrijske in logistične nepremičnine:
To so proizvodne hale, skladišča, distribucijski centri in druge logistične kapacitete. V zadnjih letih so logistične nepremičnine izredno v porastu zaradi rasti e-trgovine in potrebe po sodobnih distribucijskih centrih. Te nepremičnine se oddajajo logističnim podjetjem, proizvajalcem ali trgovcem na debelo. Donosnost je pogosto nekoliko višja kot pri pisarnah, ker je tveganje (npr. specifična namembnost, odvisnost od enega najemnika) višje. Logistični sektor velja za industrial & logistics (I&L) segment, ki je postal eden najpomembnejših razredov nepremičnin globalno.

Ostale specializirane nepremičnine:
Sem bi lahko šteli zdravstvene nepremičnine (bolnišnice, domove za ostarele), študentske domove, samopostrežna skladišča (self-storage), zemljišča in infrastrukturne nepremičnine (npr. podatkovne centre). Te so pogosto obravnavane kot alternativni nepremičninski sektorji in zahtevajo specializirano znanje. Institucionalni vlagatelji vanje vstopajo predvsem prek specializiranih skladov. Kot primer – namenska nepremičnina je lahko podatkovno središče, ki ima dolgoročne najeme s strani tehnoloških podjetij, ali pa dom za ostarele, kjer donosnost izhaja iz dolgoročnih upravljavskih pogodb. Takšne naložbe imajo lahko višje donosnosti, vendar tudi več regulativnih in operativnih tveganj.

Investiranje v nepremičniski sklad v družbi Generali Investments

Generali Investments kot najstarejša družba za upravljanje v Sloveniji je leta 2018 na trg ponudila prvi nepremičninski sklad v Sloveniji, Generali Adriatic Value Fund, leta 2025 pa že drugi, Generali Adriatic Value Fund II.

 

VEČ O SKLADU GENERALI ADRIATIC VALUE FUND II

 

Za razliko od razmer v zahodni Evropi in ZDA, kjer so poslovne nepremičnine v zadnjih letih doživele precejšen padec vrednosti zaradi inflacije in višjih obrestnih mer, so naložbe sklada pri nas ostale stabilne in so dosledno ustvarjale pozitiven donos. Prihodki sklada izhajajo iz oddajanja teh nepremičnin ter morebitne kapitalske rasti ob njihovi prodaji.

Ena ključnih prednosti sklada je njegova strukturiranost – vlagatelji že ob vstopu vedo, kdaj bodo prejeli vračilo sredstev. Vstop je omogočen le profesionalnim vlagateljem, izstop pa načeloma enkrat letno, z določenimi omejitvami, če bi zahteve po izstopu presegle določen prag.

Uspeh sklada gre pripisati predvsem trem dejavnikom:

• Premišljenemu upravljanju – strokovno in aktivno upravljanje nepremičnin je zagotavljalo stabilnost in rast.
• Kakovosti naložb – izbrane nepremičnine so bile dobro vzdrževane, z dobro strukturo najemnikov in na privlačnih lokacijah.
• Stabilnemu trgu – slovenski trg poslovnih nepremičnin se je v primerjavi z zahodno Evropo izkazal kot odpornejši na zunanje šoke.

Tržni potencial nepremičninskega sklada in pogled v prihodnost

Trg institucionalnih naložb v nepremičnine se v Sloveniji šele razvija. Novost so nepremičninski skladi, kot je Generali Adriatic Value Fund II, ter projekti, ki sledijo tujim praksam, vendar obsežnejšega institucionalnega kapitala na tem področju še ni. Posamezniki nepremičnine še vedno večinoma dojemajo kot neposredno naložbo, primerno za vlagatelje z večjim kapitalom in željo po nadzoru, medtem ko nepremičninski skladi ponujajo bolj razpršene, profesionalno upravljane in dostopnejše oblike vlaganja. Z nadaljnjim razvojem trga in večjim zanimanjem vlagateljev lahko pričakujemo, da bo ta segment v prihodnjih letih vse bolj dopolnjeval tradicionalno vlaganje v fizične nepremičnine.

Alternativni nepremičninski sklad Generali Adriatic Value Fund II, ki je osredotočen na poslovne nepremičnine v Sloveniji in na Hrvaškem, tako predstavlja premišljeno možnost za vlagatelje, ki iščejo dolgoročna, stabilna in strokovno upravljana realna sredstva. Podprt je s strukturo trga, rastnimi trendi in makroekonomskimi gibanji, ki regiji dajejo pomemben investicijski potencial. V regiji Slovenije in Hrvaške se vse bolj kaže strukturno pomanjkanje kakovostnih poslovnih prostorov, kar močno vpliva na dinamiko najemnin. V Ljubljani je prostih le okoli 3 odstotke pisarniških površin, medtem ko se Zagreb sooča s podobnim primanjkljajem sodobnih poslovnih objektov, kar ustvarja dodatni pritisk na rast najemnih cen. Obenem obe državi uživata podporo stabilnega makroekonomskega okolja in članstva v Evropski uniji, kar krepi zaupanje investitorjev ter spodbuja gospodarsko rast. Posebno pomemben dejavnik je vstop Hrvaške v evroobmočje, ki je odpravil valutno tveganje in dodatno povečal zanimanje tako domačih kot tujih vlagateljev. Na celoten nepremičninski trg vplivata tudi razcvet logističnega in digitalnega sektorja: Luka Koper, hrvaški prometni koridorji in nenehna rast e-trgovine spodbujajo razvoj novih logističnih kapacitet in modernizacijo distribucijskih sistemov v celotni regiji. V tem okolju so najemne donosnosti v Ljubljani in Zagrebu izrazito nadpovprečne in velika konkurenčna prednost v primerjavi z zahodnoevropskimi prestolnicami, kjer so povprečni najemni donosi občutno nižji.

Spoznajte nepremičninski sklad Generali Adriatic Value Fund

V družbi za upravljanje Generali Investments vam je na voljo nepremičninski sklad, ki vlaga v donosne objekte v Sloveniji in tako poslovnim vlagateljem ponuja stabilno alternativo vlaganju v nepremičnine. Preberite več o skladu Adriatic Value Fund in se posvetujte z našimi izkušenimi finančnimi svetovalci o svojih možnostih vlaganja v naš nepremičninski sklad.

 

PRIJAVITE SE NA FINANČNI POSVET

 

 

Svetovalci družbe Generali Investments od svojih vlagateljev nikoli ne bodo zahtevali tovrstnih dejanj.

Svojih osebnih občutljivih podatkov nikakor ne posredujte drugi osebi. Namen takih klicev namreč ni dobronameren. Goljufi skušajo od vas pridobiti podatke, s katerimi bi si lahko prisvojili vaš denar.

 

Kako ostati varni pred spletnimi goljufi?

Neznanim osebam nikdar ne omogočajte oddaljenega dostopa do računalnika ali telefona, prav tako z nikomer ne delite zaupnih osebnih in bančnih podatkov. Če svojih transakcij niste opravili sami, ampak po navodilu tretje osebe, oziroma ste tretji osebi omogočili oddaljen dostop do vaših naprav, vam svetujemo:

• da s svojih naprav odstranite vse aplikacije, ki omogočajo oddaljen dostop, kot sta npr. Teamviewer in Anydesk;
• da preventivno blokirate kartice, če ste goljufom izdali podatke na njej;
• da zamenjate geslo za vstop v spletno poslovalnico;
• da v primeru kakršnegakoli dvoma pokličite svojega osebnega svetovalca ali za pomoč pokličete našo brezplačno številko 080 80 24 oziroma si tule preberete navodila: https://www.generali-investments.si/spletna-poslovalnica/).

Če niste prepričani, ali je klic pristen, nas lahko kontaktirate na nasvet@generali-investments.si ali pokličite na 080 80 24. Svetujemo vam, da goljufijo ali sum na goljufijo prijavite policiji.

 

Na borzah se leto 2023 končuje krepko v zelenih številkah, centralne banke se uspešno spopadajo z izzivi. Tega pa prebivalci in podjetja v Sloveniji, ki prihranke držijo v bankah, ponovno niso unovčili, pravi Sašo Šmigić, član uprave Generali Investments. Cena, ki jo plačujemo za slabo finančno pismenost, je visoka, starši morajo prevzeti odgovornost, da tudi na tem področju pripravijo otroke na življenje.

Kako zadovoljni so lahko vlagatelji z letom 2023?
Lahko so zelo zadovoljni. Pričakovali smo pozitivno leto, to konec lanskega leta tudi povedali našim vlagateljem, ampak zaradi vsega, kar se je dogajalo, in se v določeni meri še vedno dogaja, nismo pričakovali tolikšnih donosnosti na kapitalskih trgih, predvsem delniških. Glavni delniški indeks v ZDA je letos ustvaril več kot 20 odstotkov donosa, tehnološke delnice 40 odstotkov, evropski delniški indeks je prav tako višji za nekoliko manj kot 20 odstotkov. Večje je razočaranje na trgih v razvoju, in to predvsem zaradi največjega trga v tej kategoriji, kitajskega, ki je globoko v rdečih številkah. Govorimo o minus 18 odstotkih. Ta država nikakor ne najde poti iz postcovidnega obdobja, potrošniškega buma, ki smo ga imeli v Evropi in ZDA po koncu pandemije, niso doživeli in tudi ekonomija ne najde poti na zeleno vejo. Medtem ko smo se v zahodnem svetu srečevali z najvišjo inflacijo v zadnjih 50 letih, imajo na Kitajskem deflacijo, kar sicer pozitivno vpliva na naš del sveta.

Kaj pa obveznice?
Stanje je po lanskem, zelo težkem letu letos nekoliko boljše. Zaradi visoke stopnje inflacije so centralne banke lani vodile zelo agresivno restriktivno denarno politiko – zelo hitro in zelo močno so dvigovale obrestne mere, ker so hotele zmanjšati gospodarsko aktivnost in s tem raven povpraševanja. Ker je rast temeljnih obrestnih mer negativno povezana z donosnostjo obvezniških naložb, smo verjetno videli največji padec obvezniškega trga v zgodovini. Ko so se inflacijska pričakovanja začela spuščati, so tudi vlagatelji začeli vračunavati najprej potencialni konec rasti obrestnih mer in v zadnjih mesecih že potencialno zniževanje v prihodnjem letu, kar je zelo blagodejno vplivalo tudi na obvezniške donose. Obveznice letos prinašajo približno sedemodstotno donosnost.

Omenili ste tehnološke delnice in njihovo rast. Kako pomemben doprinos ima umetna inteligenca?
Delnice tehnoloških podjetij so bile letos najdonosnejša kategorija, največja rast pa je bila prav v segmentih, ki se ukvarjajo z umetno inteligenco. Bodisi da jo razvija, bodisi zagotavlja strojno oziroma programsko opremo. Umetna inteligenca je eden od novih megatrendov in vse, kar je povezano s tem, je bilo letos zmagovalna stava. Verjamemo, da se bo ta trend nadaljeval tudi v prihodnje. So pa tudi vsa druga podjetja začela komunicirati, da so v svoje sisteme poslovanja začela vključevati umetno inteligenco oziroma jo bodo. To bo načelno vplivalo na rast produktivnosti, po drugi strani pa je prav umetna inteligenca priložnost, da podjetja nadomestijo primanjkljaj na področju kadra.

Kateri pa so bili ključni mejniki letošnjega leta za razvoj kapitalskih trgov? Kaj vas je najbolj presenetilo?
Leto 2023 je najbolj zaznamovalo upočasnjevanje inflacije. Bolj smo se približevali koncu leta, bolj smo postajali optimistični, da bi inflacija lahko prišla na ciljna dva odstotka. Januarja so vsi pričakovali, da bodo visoke obrestne mere vztrajale dlje in predvsem smo se tako v finančni industriji kot v gospodarstvu spraševali, kako je pri tako agresivni denarni politiki gospodarska aktivnost lahko tako živahna in, še bolj presenetljivo, kako robusten je trg dela. To je posledica dejstva, da se v veliko dejavnostih spopadajo s pomanjkanjem delovne sile, saj se določen del populacije po pandemiji covida-19 ni vrnil v gospodarstvo. Zaradi razmer na trgu dela se dogodki, ki so jih pričakovale centralne banke, niso zgodili tako hitro in tako intenzivno in to je bilo tudi eno največjih presenečenj letošnjega leta.

Naš največji problem je, da začnemo varčevati 40 let prepozno. Največji korak naprej morajo narediti starši, ki naj otroke opremijo z dobro finančno pismenostjo.

Globlje v letu ko smo bili, bolj se je inflacija umirjala, zdaj je že blizu ciljnih dveh odstotkov, kar pomeni, da so bili ukrepi centralnih bančnikov učinkoviti. V zadnjem mesecu ali dveh se je začelo spreminjati tudi prepričanje o tem, kako dolgo in na kakšni ravni bodo vztrajale obrestne mere. Večina investitorjev pričakuje reze že v prvi polovici prihodnjega leta, najbolj optimistični pa, da bi se to lahko zgodilo že spomladi prihodnje leto, saj se gospodarska aktivnost močneje ohlaja. Odločevalci pri pripravi denarne politike vedno kolebajo med tem, ali še zvišati obrestno mero ali jo morda spustiti. Sprašujejo se, ali bi morda s tem, če bi jo še dvignili, preveč zategnili ročno zavoro in se bo ekonomija ustavila, sledila pa bi močnejša recesija. Po drugi strani pa tvegajo, da če ne bodo dovolj zvišali obrestne mere, se bo gospodarstvo še bolj pregrevalo. Za zdaj kaže, da so odločitve, ki jih sprejemajo, prave, in to se kaže tudi na kapitalskih trgih.

Kako se vlagatelji odzivajo na dogajanje na trgih in kako zrel je v povprečju slovenski vlagatelj, če ga ocenite na podlagi tega?
Ljudje smo čustvena bitja in gonilni sili naših odločitev sta strah in pohlep. Od okoliščin je odvisno, katero od teh čustev prevlada. Ko se začnejo pojavljati dvomi o padcih na kapitalskih trgih ter spremljajoče negativne novice, se občutek strahu močno krepi, dokler ne postane nerazumno velik in takrat ljudje obupajo, prodajajo naložbe in unovčijo izgube. Na drugem koncu spektra je podobno. Ko se začneta pozitivni trend in optimizem na kapitalskih trgih, se v nas prebudi pohlep in smo pripravljeni vstopati v naložbe, ko so ravni visoke. V obeh primerih naredimo prav nasprotno, kot bi morali, kajti v zgodovini so se večji padci na kapitalskih trgih izkazali kot pozitivna vstopna točka za nakup, pri lovljenju zelo vročih zgodb pa se večkrat opečemo. Pri lovljenju pozitivnega trenda je treba dobro proučiti, ali ima neka delnica, trg, sektor res neko vzdržno rast in je z razlogom vroča.

Kje še potrebujemo več znanja in ozaveščenosti?
Sam imam dvojčka, stara deset let, in od njunega rojstva s partnerko varčujeva v njunem imenu v skladih. Verjamem, da je edina stvar, ki je v življenju ne moreš nadomestiti, čas. Ocena, ali so odločitve prave ali napačne, pa je odvisna od tega, skozi katero časovno prizmo gledaš. Do 18. leta bosta imela odlično priložnost, da skozi pozitivno izkušnjo, ki jo bosta dobila s tem, ko spremljata, kaj se dogaja z njunim premoženjem, spoznata, da trgi nihajo, ampak da ob pravilni globalni razpršitvi portfelja dolgoročno to prinaša rezultat. Njunim letom primerno ju poskušam izobraziti o tem, kaj pomeni finančna industrija, kaj je delnica, kaj obveznica in kaj je depozit. Zdaj sta že dovolj zrela, da se o teh stvareh pogovarjamo skozi njune interese, na primer igrice in šport. Govorimo o tem, kaj pomeni biti delničar podjetja, ki proizvaja igrice, kako kot solastnik podjetju lahko pomagaš ustvarjati razvojne priložnosti in podobno. Verjamem, da bosta pri 18. letih, ko bosta sposobna sprejemati svoje odločitve, poznala ustroj celotne finančne industrije, kar jima bo omogočalo širši pogled na svet, in če bom svoje poslanstvo opravil dobro, verjamem, da bosta nadaljevala z vlaganjem.

Zakaj se vam zdi to izobraževanje pomembno že tako zgodaj?
Dejstvo je, da mladostnik pri 18. ali 20. letih nima časa za to, niti zelo verjetno nima presežnih sredstev, s katerimi bi lahko začel varčevati in naprej vlagati svoje prihranke, tudi prioritete so drugačne. O vlaganju začnemo resneje razmišljati šele v bolj zrelih letih. Tako izgubimo še deset, morda celo 20 let in vlagati začnemo 30, celo 40 let prepozno, kar je naš največji problem, saj tega izgubljenega časa ne moremo nadomestiti z nobeno naložbeno strategijo. Kot 40-letniki zase sprejemamo bistveno drugačne odločitve, kot jih sprejema skrbnik nekaj let starega otroka. Tu moramo narediti največji korak naprej, torej, da začnemo že kot starši razmišljati o tem, kako lahko otroke peljemo skozi finančno izobraževanje, da bodo dobili pozitivne izkušnje in možnost odločanja ter iskanja alternativ. Da bodo začeli odraslo življenje z dobro finančno pismenostjo.

Ampak verjetno velika večina staršev nima ustreznega znanja, da bi vse to lahko počeli, morda tudi dvomijo o produktih, vezanih na kapitalske trge. Ne nazadnje vemo, da imamo Slovenci v bančnih vlogah kar 27 milijard evrov.
Se strinjam in mislim, da imamo sistemsko izobraževalno luknjo, ki jo mi kot finančna industrija poskušamo z različnimi aktivnostmi zakrpati, na primer z izobraževalnimi projekti. To je dolgoročen projekt, ampak brez tega ne verjamem, da lahko naredimo preboj. Verjetno velja, da slovenski varčevalec v povprečju razume investiranje le v segmentu bančnih depozitov in nepremičnin. Tu je tudi akumuliranega največ premoženja, celotna industrija vzajemnih skladov pri nas je velika le 4,5 milijarde evrov. To pomeni, da so ljudje pripravljeni plasirati v te naložbe zelo majhen delež prihrankov. Veliko časa se ukvarjamo z vprašanjem, zakaj je tako, in odgovor je v naši zgodovini, ki ji pa ji v zadnjem času pripisujemo še nepoznavanje, pretiran strah ali pa nezaupanje do tega segmenta. Na področju izobraževanja prebivalstva finančno industrijo čaka še veliko dela.

Evropska komisija in OECD sta pripravila okvir finančnih kompetenc EU za otroke in mlade, s katerim spodbujata k povečanju finančne pismenosti pri novih generacijah. Kako ocenjujete ta okvir? Opažate kakšen napredek na tem področju v Sloveniji?
Vprašanje finančnih kompetenc je tudi za EU pomembno. Vemo, kakšno je stanje javnih financ, ne samo v Sloveniji, govorimo o evropskem problemu. Z dodatnim varčevanjem bo treba nadomestiti pričakovani izpad pokojnin iz javnih sredstev. Drugo pa je povezano s tem, da ljudje ne začnejo varčevati in vlagati dovolj zgodaj, in tega ne bodo mogli nikoli nadomestiti. Kdaj in kako začeti varčevati ter kako prihranke, ki so na banki, naprej vložiti in plemenititi, so ključna vprašanja, o katerih se mora začeti spraševati vsak posameznik, mislim pa, da se veliko preveč zanašamo na to, da bo našo nalogo finančnega opismenjevanja otrok opravil nekdo drug. Vsaka takšna pobuda je pozitivna in je korak v pravo smer, ampak v končni fazi je to stvar posameznika. Vzeti si mora čas za to in vsak sam je odgovoren, da začne o tem razmišljati, da se izobrazi in da nato to energijo prenese na potomce.

Ste morda že kdaj izračunali ceno, ki jo plačajo vlagatelji, ki taktizirajo in poskušajo ujeti pravi trenutek za vstop na kapitalske trge?
Pogosto dobimo vprašanje, kdaj je pravi trenutek za to, da začnemo vlagati in investirati. Vsakomur odgovorim, da je treba pogledati skozi časovno prizmo. Če je nekdo leta 2007 vstopil na ameriški delniški trg, je bil že naslednje leto, ob nastopu globalne finančne krize, v zelo rdečih številkah. Če bi takrat obupal in izstopil s trga, bi ustvaril izgubo in pod črto imel slabo izkušnjo. Če pa bi vztrajal, ne bi zamudil okrevanja, ki je sledilo v naslednjih letih, ohranitev naložbe do danes pa prinaša nekajkratno povečanje premoženja v primerjavi z vložkom.

Na kapitalskih trgih so kratkoročni vzponi in padci stalnica, zato je časovna komponenta pomembna in mlajši ko je posameznik, ko vstopi na trg, več ima možnosti, ne samo da nadomesti potencialno izgubo, ki se bo zgodila, ampak da sprejme dobro odločitev ne glede na to, kdaj je vstopil na trg. Največja oportunitetna izguba vsakega vlagatelja je, da prehitro proda naložbo, ko začne vrednost padati, in vstopi nazaj šele, ko je vrednost že višja, kot je bila, preden je začela padati. Temu rečemo, da je zaklenil izgubo.

Skladi denarnega trga so alternativa bančnemu depozitu na vpogled, a zdaj so precej donosnejši.

Trenutno je aktualna tudi velika asimetrija med cenami bančnih kreditov in obrestmi, ki jih banke dajejo varčevalcem za depozite. Banke v Sloveniji v nasprotju z drugimi evropskimi državami še niso prilagodile depozitnih donosov, varčevalcem ne ponujajo skoraj nič, medtem ko za kredite računajo tržne pogoje, vezane na euribor. Tu so tako podjetniški vlagatelji kot mali vlagatelji na veliki oportunitetni izgubi, ker se ne zavedajo, da obstajajo tudi druge alternative, ki so po tveganju primerljive, če ne celo boljše v primerjavi z bančnimi depoziti.

Mislite na sklade denarnega trga?
Da. Ti večino sredstev nalagajo v kratkoročne državne in podjetniške menice, z zapadlostjo do enega leta, ki v Evropi zagotavljajo donosnosti okoli tri odstotke na leto. Kot vlagatelji imamo možnost, da te papirje kupimo sami, če imamo ustrezno znanje, ali pa sredstva vložimo v denarne sklade, ki vlagajo v te papirje. Ti skladi so regulirani in morajo vsem strankam zagotoviti sredstva za izplačilo v petih dneh, kar pomeni, da omogočajo večjo likvidnost v primerjavi z bančnim depozitom, poleg tega so v sedanjih tržnih okoliščinah donosnejši. Ta produkt je v Sloveniji na voljo, ponujamo ga že več let in žal nam je, da ga niti mali vlagatelji niti podjetja ne izkoriščajo.

Kaj pa vlagatelji lahko pričakujejo prihodnje leto na kapitalskih trgih?
Gospodarska rast se umirja, sploh v Evropi, in kar je še najbolj problematično, najbolj se umirja prav v nekdanji lokomotivi evropskega BDP, Nemčiji. Druga okoliščina je robustnost trga dela in upam, da se odločevalci spomnijo izkušnje iz časa covida-19: ljudje, ki so predolgo brez zaposlitve v svoji panogi, spremenijo poklic. V razmerah, ko povsod primanjkuje kadra, je to še lažje. V Evropi je gradbeni sektor in prav kader v tej panogi je zelo velika težava, boj zanj je bil hud. Zdaj se vsi sprašujejo, kaj bo z njim, če bodo gradbišča stala predolgo. Bodo ta kader še dobili nazaj in po kakšnih pogojih? O vsem tem razmišljajo tudi odločevalci in lahko se zgodi, da bomo že kmalu prihodnje leto videli reze obrestnih mer prav zaradi bojazni, da bi se gospodarstvo preveč ohladilo in da bi določene panoge izgubile težko priborjene delavce. To bi bilo zelo pozitivno za delniške in tudi za obvezniške trge.

V Generali Investments smo zelo optimistični glede donosov za prihodnje leto, malo nas skrbi le, da se je zaradi človeškega pohlepa velik del donosnosti, pričakovane za naslednje leto, zgodil že letos. V zadnjem mesecu dni smo videli zelo velik odboj tako na delniških kot na obvezniških trgih. Ključno tveganje, ki ga vidimo, pa je, da se rezi v obrestne mere ne bi zgodili v tako velikem obsegu in tako hitro, kot jih trg pričakuje. To bi lahko zanihalo tako delniške kot obvezniške trge, kratkoročni vrhi bi se lahko izkazali kot dobre vstopne priložnosti. Drugi dejavnik, ki bi lahko vplival na pozitivno leto na delniških trgih, so volitve v ZDA. Takšen trend je pokazala naša študija gibanja kapitalskih trgov v volilnem letu, pri čemer je za vlagatelje še bolje, če je na predsedniškem stolu demokratski predsednik, kar zdaj je.

 

Milka Bizovičar, novinarka, Delo

 

 

 

Dvanajstega septembra smo prisluhnili webinarju, zanimale so nas namreč napovedi prihodnjega gibanja inflacije, obrestnih mer in kapitalskih trgov.

Čeprav v preteklem obdobju – kot tudi danes – bančne obresti niti približno niso dosegale ravni inflacije, se razmerje med naložbami v domače vzajemne sklade v primerjavi z bančnimi vlogami še kar poslabšuje.

27 proti 5 za bančne vloge

Skoraj 27 proti 5 je slovensko razmerje med količino bančnih vlog in sredstvi v upravljanju v domačih vzajemnih skladih.

Kljub realno negativnim obrestnim meram je količina denarja v zadnjih dveh letih še vedno naraščala. Po izračunih upraviteljske ekipe Generalija Investments imamo Slovenci zaradi te neoptimalne razporeditve osebnih financ v zadnjih desetih letih oportunitetno izgubo okrog 12 milijard evrov.

Zato so se pri Generaliju Investments odločili, da izvedejo anketo, da bi razumeli glavne razloge, zaradi katerih se ljudje ne odločajo za vlaganje:

36 odstotkov sodelujočih v anketi nima dovolj sredstev, 29 odstotkov posameznikov pa nima dovolj znanja in ne ve, kje začeti.

Letošnja borzna rast tudi zaradi umetne inteligence

Medtem se je kumulativna oportunitetna izguba nevstopa na delniške trge letos še dodatno povečala. V času, ko so bančni varčevalci doživljali eno največjih izgub realne vrednosti svojega denarja na bankah, so delniški trgi rasli. Kaj so bili razlogi? Eden od pomembnejših je bil razvoj umetne (generativne) inteligence, ko je ChatGPT v rekordno kratkem času dveh mesecev presegel mejo sto milijonov uporabnikov.

Uporaba umetne inteligence (UI) se širi na različna področja, na primer zdravstveno, kjer bolnišnice v ZDA že optimizirajo potrebe po posteljah in zdravnikih na podlagi napovedi in analiz programa umetne inteligence. Umetna inteligenca bo velika podjetja delala še večja, saj so vložki v uvajanje UI visoki. A po drugi strani bo za ohranitev konkurenčnosti dolgoročno uporaba postala nuja, saj UI prinaša nižje stroške in višjo maržo.

Posnetek webinarja si lahko ogledate tukaj.