Aktualno
Nepremičninski skladi: sodoben način vlaganja v nepremičnine brez neposrednega lastništva
Nepremičnine v Sloveniji tradicionalno veljajo za eno najvarnejših in zanesljivejših oblik naložbe. Slovencem neposredno lastništvo nepremičnin pomeni veliko, hkrati pa jih pogosto obravnavamo tudi kot investicijo.
V času pretresov na gospodarskih in finančnih trgih se vlagatelji vse pogosteje odločajo za usmerjanje svojih naložb v stabilnejše oblike, med katere sodijo tudi naložbene nepremičnine. Zaradi stabilnih najemnih tokov, nizke korelacije s kapitalskimi trgi in odpornosti na inflacijo predstavljajo pomemben del portfeljev številnih profesionalnih investitorjev. Ker nepremičnine zahtevajo veliko kapitala in aktivno upravljanje, se kot alternativa neposrednemu lastništvu ponuja investiranje v nepremičninske sklade, ki predstavljajo obliko alternativnega investiranja.
Nepremičnine kot naložbeni razred
Nepremičnine kot naložbeni razred zasedajo pomembno mesto v portfeljih številnih institucionalnih vlagateljev (pokojninski skladi, zavarovalnice) in vedno pogosteje tudi zasebnih investitorjev. Ključni razlogi za vključitev nepremičnin v strategijo so:
Diverzifikacija portfelja:
Nepremičnine prinašajo element razpršitve, saj imajo njihovi donosi relativno nizko korelacijo z delniškimi trgi in nekaterimi drugimi naložbami. Z dodajanjem nepremičnin lahko vlagatelj doseže bolj razpršen in s tem stabilnejši portfelj. Empirično se je pokazalo, da kombinacija klasičnih naložb (delnice, obveznice) in alternativnih (kot so nepremičnine) zniža skupno volatilnost portfelja in ublaži vpliv nihanj na posameznem trgu. V času, ko vrednost delnic lahko močno niha, nepremičnine navadno ohranjajo bolj enakomeren vrednostni trend, saj temeljijo na realnih sredstvih in dolgoročnih pogodbah. Primer: med letoma 2000 in 2020 so globalni nepremičninski indeksi imeli bistveno manjša letna odstopanja kot delniški indeksi, kar priča o zaščitnem učinku razpršitve (točne številke so odvisne od regije in obdobja, a trend razpršitve ostaja).
Zaščita pred inflacijo:
Naložbe v nepremičnine pogosto veljajo za dobro zaščito pred inflacijo. Razlog je v tem, da v inflacijskem okolju običajno rastejo najemnine in vrednost nepremičnin, kar pomeni, da realna vrednost naložbe ostaja ohranjena ali se celo poveča. Če cene življenjskih stroškov rastejo, lahko lastniki nepremičnin postopno povišujejo najemnine, še posebej pri komercialnih najemih, kjer so v pogodbah vgrajene indeksacije najemnin glede na inflacijo. Tako nepremičnina, podobno kot zlato, ohranja kupno moč premoženja skozi čas. V zgodovini so številna obdobja visoke inflacije (npr. v 70. letih prejšnjega stoletja ter v zadnjem času v letih 2021–2022) pokazala, da so realne vrednosti nepremičnin porasle, medtem ko so nominalne obrestne mere naraščale – nepremičnine torej delujejo kot realni (fizični) aktiv, ki varuje premoženje pred razvrednotenjem denarja.
Stabilni denarni tokovi (najemnine):
Oddajanje nepremičnin v najem ustvarja reden pasivni dohodek. Pri primerno izbranih nepremičninah in lokacijah lahko najemnine pokrivajo stroške vzdrževanja, davke in hkrati ustvarjajo donose. Povprečni letni bruto donos od oddajanja nepremičnin se globalno giblje okoli 3–5 % letno, v nekaterih regijah tudi višje. Seveda je neto donos nekoliko nižji (upoštevajoč stroške vzdrževanja, zavarovanja in davke); globalno neto najemniški donosi pri stanovanjih denimo dosegajo približno 3–4 % letno, pri poslovnih nepremičninah pa so lahko višji. Za vlagatelja to pomeni reden priliv denarja (kvartalno ali mesečno plačilo najemnine), ki ima podobno vlogo kot obresti pri obveznicah ali dividende pri delnicah. Stabilnost najemnin je zlasti visoka pri dolgoročnih najemnih pogodbah z bonitetno dobrimi najemniki, kar je značilno za poslovne nepremičnine, kjer se pogodbe sklepajo za 5, 10 ali več let. Tudi v času gospodarskih nihanj najemniki običajno ostanejo vezani na pogodbe, kar zagotavlja kontinuiran tok prihodkov.
Potencial za rast vrednosti (kapitalski dobiček):
Poleg najemnin lahko investitorji v nepremičnine profitirajo tudi od povišanja tržne vrednosti nepremičnine skozi čas. Vrednost se lahko poveča zaradi razvoja lokacije, gospodarske rasti, izboljšav na nepremičnini ali zmanjšanja obrestnih mer, kar poveča povpraševanje in s tem cene nepremičnin. Dolgoročni trendi kažejo, da nepremičnine v gospodarsko razvitih območjih povečujejo vrednost nekoliko nad stopnjo inflacije, čeprav so ciklična nihanja prisotna. To daje možnost kapitalskega dobička ob prodaji. Na primer, če je sklad kupil poslovno stavbo v Ljubljani pred desetimi leti, je njena vrednost do danes verjetno znatno porasla, s čimer bi investitor poleg najemnin ustvaril še kapitalski donos.
Nizka korelacija z drugimi naložbami:
Vlaganje v nepremičnine predstavlja način doseganja alternativnega donosa, ki ni neposredno vezan na borzne trende. Zgodovinsko gledano cene nepremičnin niso tesno povezane z indeksi delnic ali obveznic. Nepremičninski trg ima svoje cikle, ki se ne ujemajo vedno s cikli finančnih trgov. To pomeni, da lahko nepremičnine ob določenih krizah (npr. ob tehnološkem poku balona leta 2001) obdržijo vrednost ali celo rastejo, medtem ko delnice padajo, in obratno (v finančni krizi leta 2008 so nepremičnine padale, medtem ko so nekatere obveznice rasle). Ta neodvisnost gibanja je dragocena pri sestavljanju portfelja, saj zmanjšuje celotno tveganje – negativni dogodki ene vrste naložbe manj vplivajo na celoten portfelj, če so nepremičnine vključene kot ločen steber.
Sklepno, vključitev nepremičnin v strategijo vlaganja prinaša boljšo uravnoteženost med tveganjem in donosom. Profesionalni investitorji (npr. pokojninski skladi) zato običajno alocirajo določen odstotek, denimo 5–15 %, svojega portfelja v nepremičnine. Alternativni skladi omogočajo tudi manjšim vlagateljem, da dosežejo to razpršitev in izkoristijo zgoraj omenjene prednosti, kar bomo videli v zaključku.
Nepremičninski skladi kot oblika alternativnih skladov
Opredelitev:
Alternativni skladi so posebna oblika investicijskih skladov, ki zbirajo sredstva vlagateljev z namenom skupnega investiranja, vendar se pomembno razlikujejo od klasičnih vzajemnih skladov. Praviloma vanje vlagajo predvsem institucionalni in premožnejši, dobro poučeni vlagatelji, saj so naložbe bolj zahtevne in manj likvidne. Alternativni skladi so v EU regulirani v okviru AIFMD (Direktive o upravljavcih alternativnih investicijskih skladov), kar zagotavlja določene nadzorne standarde, hkrati pa tem skladom omogoča širšo svobodo pri naložbenih strategijah.
Ključne značilnosti:
Za razliko od javno dostopnih vzajemnih skladov, ki večinoma investirajo v likvidne vrednostne papirje, imajo alternativni skladi več svobode glede vrste naložb (npr. zasebni kapital, nepremičnine, infrastruktura). To pomeni potencial za višje donose, vendar ob večjem tveganju in pogosto daljši naložbeni dobi. Pomembna razlika je tudi likvidnost – vlagatelji v vzajemne sklade lahko praviloma kadarkoli izstopijo, medtem ko pri alternativnih skladih pogosto velja zaprtost za določeno obdobje (npr. nekaj let). Zato alternativni skladi niso primerni za vsakega vlagatelja, temveč predvsem za tiste, ki razumejo kompleksnost trgov in so pripravljeni sprejeti nižjo likvidnost v zameno za višji potencialni donos.
Alternativni nepremičninski sklad:
Eden izmed pogostih tipov alternativnih skladov so nepremičninski skladi, ki zbrana sredstva vlagajo neposredno v nepremičnine (namesto v delnice ali obveznice). Ti skladi omogočajo skupinsko investiranje v fizične nepremičnine, kot so poslovne stavbe ali stanovanjski portfelji, kar vlagateljem prinaša izpostavljenost nepremičninskemu trgu brez potrebe po neposrednem individualnem nakupu nepremičnine. Namesto da bi posameznik neposredno kupil stanovanje, poslovni prostor ali drugo nepremičnino, lahko prek nepremičninskega sklada vlaga v širši portfelj nepremičninskih naložb.
Primer v praksi je sklad Generali Adriatic Value Fund II, ki je alternativni sklad z naložbami v poslovne nepremičnine v regiji. Tak sklad profesionalno upravlja portfelj nepremičnin za račun vlagateljev in ponuja prednosti, kot so strokovno upravljanje, razpršenost naložb in dostop do večjih nepremičninskih projektov, kot bodo podrobneje obravnavane v zaključku. Ti skladi običajno vlagajo v komercialne objekte, stanovanjske komplekse, hotele ali druge oblike nepremičninskih sredstev, s ciljem ustvarjanja donosa iz oddajanja nepremičnin v najem ali iz rasti njihove vrednosti.
Kot del alternativnih skladov se nepremičninski skladi uvrščajo med naložbene priložnosti, ki se razlikujejo od tradicionalnih oblik investiranja, kot so delnice in obveznice. Zaradi svoje posebne strukture in narave sredstev predstavljajo zanimivo izbiro za diverzifikacijo portfelja, še posebej v obdobjih, ko so klasični finančni trgi bolj volatilni.
Načini vlaganja v nepremičnine
Vlaganje v nepremičnine je mogoče na več načinov. Ena možnost je neposreden nakup in upravljanje nepremičnine, druga pa je vlaganje v nepremičninske sklade, ki vsebujejo več poslovnih objektov in tako skrbijo za večjo razpršitev portfelja.
Nakup in upravljanje investicijske nepremičnine
Najpogostejši način investiranja v nepremičnine je nakup in neposredno upravljanje, kar pa zahteva precejšen začetni kapital, še posebej pri poslovnih nepremičninah, katerih vrednost pogosto presega več milijonov evrov. Investicija v stanovanjske objekte je v tem primeru lahko cenovno ugodnejša, vendar so tudi pričakovani donosi skromnejši. Tako se večji vlagatelji prednostno odločajo za nakup poslovnih stavb, pri čemer se večkrat soočajo tudi z dodatnimi stroški obnove prostorov ali sprotnimi popravili zaradi starosti objekta.
Pri neposrednih naložbah v nepremičnine pa ne gre zanemariti davčnega vidika. Pogosto se vlagatelji začnejo ukvarjati z davčnimi obveznostmi šele, ko je treba oddati prvo napoved ali obračunati davek od dobička. Pri izračunu pričakovane donosnosti ob upravljanju nepremičnine je poleg stroškov vzdrževanja in amortizacije nujno upoštevati tudi davke – na dohodek, dobiček, nepremičnine, premoženje ter nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ).
Poleg tega se pri poslovnih nepremičninah pojavljajo še druge davčne in računovodske posebnosti – od evidentiranja amortizacije, obravnave investicijskih olajšav do vprašanj glede DDV in oddajanja v najem. Zato je premišljeno načrtovanje in sodelovanje z davčnimi strokovnjaki pri tovrstnih naložbah več kot priporočljivo.
Nepremičninski skladi kot alternativa neposrednemu nakupu nepremičnine
Nepremičninski skladi vlagateljem – zlasti institucionalnim – omogočajo dostop do večjega števila nepremičninskih projektov in s tem tudi širšo diverzifikacijo portfelja.
Tudi vlagatelji z manjšim vložkom lahko prek teh skladov sodelujejo pri donosih iz nepremičnin, do katerih sicer zaradi visoke cene ali omejene ponudbe ne bi imeli dostopa. Poleg tega upravljanje nepremičnin prevzame profesionalni upravljavec, kar je pomembno, saj nepremičnine zahtevajo precejšnje vzdrževanje in pozornost – pravijo, da so skoraj kot »živo bitje«. Zato je ključnega pomena, da je upravitelj izkušen in zaupanja vreden.
Klasifikacija nepremičnin v investicijski dejavnosti
Nepremičnine, ki pridejo v poštev za investicije, lahko razdelimo na več podskupin glede na njihovo namembnost. Vsaka vrsta nepremičnin ima svoje značilnosti, profil tveganja in donosa ter vlogo v portfelju investitorja:
Poslovne nepremičnine:
Sem uvrščamo pisarniške prostore, trgovske lokale, nakupovalna središča ter hotelske in turistične objekte. Gre za nepremičnine, ki generirajo dohodek iz poslovne rabe (npr. najemnine od podjetij ali trgovcev). Poslovne nepremičnine se pogosto delijo na pisarne, trgovske (retail) površine ter posebne komercialne segmente, kot so hoteli in mešani kompleksi. To so primarne tarče institucionalnih investitorjev, saj lahko ponujajo stabilne denarne tokove iz najemnin in potencialno rast vrednosti v skladu z gospodarsko rastjo in povpraševanjem podjetij.
Stanovanjske nepremičnine:
Sem spadajo stanovanja in stanovanjske hiše, bodisi posamezne enote ali celotni večstanovanjski objekti. Donosi pri stanovanjskih naložbah izhajajo iz najemnin najemnikov ali rasti vrednosti stanovanj. Stanovanjski segment je pogosto bolj razpršen, saj veliko manjših investitorjev vlaga v posamezna stanovanja za oddajanje. Za institucionalne vlagatelje so zanimivi večji najemniški stanovanjski portfelji ali razvoj stanovanj (npr. najemniški skladi). Stanovanjske nepremičnine imajo ponavadi nekoliko nižje najemne donosnosti, a stabilno povpraševanje in so manj volatilne v času krize v primerjavi s poslovnimi.
Industrijske in logistične nepremičnine:
To so proizvodne hale, skladišča, distribucijski centri in druge logistične kapacitete. V zadnjih letih so logistične nepremičnine izredno v porastu zaradi rasti e-trgovine in potrebe po sodobnih distribucijskih centrih. Te nepremičnine se oddajajo logističnim podjetjem, proizvajalcem ali trgovcem na debelo. Donosnost je pogosto nekoliko višja kot pri pisarnah, ker je tveganje (npr. specifična namembnost, odvisnost od enega najemnika) višje. Logistični sektor velja za industrial & logistics (I&L) segment, ki je postal eden najpomembnejših razredov nepremičnin globalno.
Ostale specializirane nepremičnine:
Sem bi lahko šteli zdravstvene nepremičnine (bolnišnice, domove za ostarele), študentske domove, samopostrežna skladišča (self-storage), zemljišča in infrastrukturne nepremičnine (npr. podatkovne centre). Te so pogosto obravnavane kot alternativni nepremičninski sektorji in zahtevajo specializirano znanje. Institucionalni vlagatelji vanje vstopajo predvsem prek specializiranih skladov. Kot primer – namenska nepremičnina je lahko podatkovno središče, ki ima dolgoročne najeme s strani tehnoloških podjetij, ali pa dom za ostarele, kjer donosnost izhaja iz dolgoročnih upravljavskih pogodb. Takšne naložbe imajo lahko višje donosnosti, vendar tudi več regulativnih in operativnih tveganj.
Investiranje v nepremičniski sklad v družbi Generali Investments
Generali Investments kot najstarejša družba za upravljanje v Sloveniji je leta 2018 na trg ponudila prvi nepremičninski sklad v Sloveniji, Generali Adriatic Value Fund, leta 2025 pa že drugi, Generali Adriatic Value Fund II.
VEČ O SKLADU GENERALI ADRIATIC VALUE FUND II
Za razliko od razmer v zahodni Evropi in ZDA, kjer so poslovne nepremičnine v zadnjih letih doživele precejšen padec vrednosti zaradi inflacije in višjih obrestnih mer, so naložbe sklada pri nas ostale stabilne in so dosledno ustvarjale pozitiven donos. Prihodki sklada izhajajo iz oddajanja teh nepremičnin ter morebitne kapitalske rasti ob njihovi prodaji.
Ena ključnih prednosti sklada je njegova strukturiranost – vlagatelji že ob vstopu vedo, kdaj bodo prejeli vračilo sredstev. Vstop je omogočen le profesionalnim vlagateljem, izstop pa načeloma enkrat letno, z določenimi omejitvami, če bi zahteve po izstopu presegle določen prag.
Uspeh sklada gre pripisati predvsem trem dejavnikom:
- Premišljenemu upravljanju – strokovno in aktivno upravljanje nepremičnin je zagotavljalo stabilnost in rast.
- Kakovosti naložb – izbrane nepremičnine so bile dobro vzdrževane, z dobro strukturo najemnikov in na privlačnih lokacijah.
- Stabilnemu trgu – slovenski trg poslovnih nepremičnin se je v primerjavi z zahodno Evropo izkazal kot odpornejši na zunanje šoke.
Tržni potencial nepremičninskega sklada in pogled v prihodnost
Trg institucionalnih naložb v nepremičnine se v Sloveniji šele razvija. Novost so nepremičninski skladi, kot je Generali Adriatic Value Fund II, ter projekti, ki sledijo tujim praksam, vendar obsežnejšega institucionalnega kapitala na tem področju še ni. Posamezniki nepremičnine še vedno večinoma dojemajo kot neposredno naložbo, primerno za vlagatelje z večjim kapitalom in željo po nadzoru, medtem ko nepremičninski skladi ponujajo bolj razpršene, profesionalno upravljane in dostopnejše oblike vlaganja. Z nadaljnjim razvojem trga in večjim zanimanjem vlagateljev lahko pričakujemo, da bo ta segment v prihodnjih letih vse bolj dopolnjeval tradicionalno vlaganje v fizične nepremičnine.
Alternativni nepremičninski sklad Generali Adriatic Value Fund II, ki je osredotočen na poslovne nepremičnine v Sloveniji in na Hrvaškem, tako predstavlja premišljeno možnost za vlagatelje, ki iščejo dolgoročna, stabilna in strokovno upravljana realna sredstva. Podprt je s strukturo trga, rastnimi trendi in makroekonomskimi gibanji, ki regiji dajejo pomemben investicijski potencial. V regiji Slovenije in Hrvaške se vse bolj kaže strukturno pomanjkanje kakovostnih poslovnih prostorov, kar močno vpliva na dinamiko najemnin. V Ljubljani je prostih le okoli 3 odstotke pisarniških površin, medtem ko se Zagreb sooča s podobnim primanjkljajem sodobnih poslovnih objektov, kar ustvarja dodatni pritisk na rast najemnih cen. Obenem obe državi uživata podporo stabilnega makroekonomskega okolja in članstva v Evropski uniji, kar krepi zaupanje investitorjev ter spodbuja gospodarsko rast. Posebno pomemben dejavnik je vstop Hrvaške v evroobmočje, ki je odpravil valutno tveganje in dodatno povečal zanimanje tako domačih kot tujih vlagateljev. Na celoten nepremičninski trg vplivata tudi razcvet logističnega in digitalnega sektorja: Luka Koper, hrvaški prometni koridorji in nenehna rast e-trgovine spodbujajo razvoj novih logističnih kapacitet in modernizacijo distribucijskih sistemov v celotni regiji. V tem okolju so najemne donosnosti v Ljubljani in Zagrebu izrazito nadpovprečne in velika konkurenčna prednost v primerjavi z zahodnoevropskimi prestolnicami, kjer so povprečni najemni donosi občutno nižji.
Spoznajte nepremičninski sklad Generali Adriatic Value Fund
V družbi za upravljanje Generali Investments vam je na voljo nepremičninski sklad, ki vlaga v donosne objekte v Sloveniji in tako poslovnim vlagateljem ponuja stabilno alternativo vlaganju v nepremičnine. Preberite več o skladu Adriatic Value Fund in se posvetujte z našimi izkušenimi finančnimi svetovalci o svojih možnostih vlaganja v naš nepremičninski sklad.
PRIJAVITE SE NA FINANČNI POSVET
